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广州中介协蓝皮书楼市未真正回暖合理房价计算有误【综合看点】

发布时间:2019-09-30 14:40:00 阅读: 来源:污水泵厂家

3月27日,广州市房地产中介协会召开《2012年广州房地产市场蓝皮书》发布会,预测广州一手房很可能出现房价下调面继续扩大的态势。

对近来广州一手楼周成交大幅上升的现象,合富辉煌首席分析师黎文江表示,目前还不能就市场是否真正回暖下定论,要看今年五一黄金周能不能激活刚需,还要看金九银十能否吸引改善性买家入市。黎文江认为现在成交上升还不能称之为回暖,只有量价齐升才能称之为回暖。

改善性需求入市,量价齐升才算回暖

《蓝皮书》指出,由于2010年以及2011年上半年住宅新开发面积大幅增长,未来3-6个月很可能出现集中推盘的情况。因此,未来一手住宅年度供求比很可能进一步下滑。

《蓝皮书》分析,从广州市的情况来看,当初出台限购令时并没有设定期限,在全国调控政策不放松的背景下,广州限购松绑的可能性微乎其微。按照量先行、价跟进的价量走势规律,在经历了长时间成交萎缩、价格僵持后,房价很可能出现全面下行的态势。

《蓝皮书》还指出,核心区域让利降价空间有限。市中心部分区域由于在售的一手楼盘极为有限、地理位置优越、市场需求仍旧充足、开发商态度也相对强硬,价格松动的楼盘并不多见。而外围热点居住区域渐显下行态势,例如芳村板块、金沙洲板块、花都板块和番禺板块等或是目前供应楼盘不少,或是接下来将有多个新盘推出,开发商完成业绩以及回笼资金压力较大,打折力度将有所加强。

黎文江表示,今年可能出现两波回暖潮,一是五一黄金周刚需入市,二是金九银十改善性需求入市,除此期间的6-8月份楼市都将比较淡。只有改善性需求入市了,成交价同时上升,才能真正说楼市出现了回暖。黎文江认为,目前每周一千多套的成交量属于正常水平,而广州全年的楼价会是“稳定向上”。

以平均工资计算合理房价有误

日前,有媒体报道称,按每个家庭拥有2名劳动力计算,按照各地的人均可支配收入乘以2,然后乘以6,基本上就可以得出一个家庭6年总收入,也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80,这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。

根据此公式计算,一线城市合理房价为:北京4935.45元/平米;上海5734.5元/平米;广州5145元/平米;深圳5475元/平米。

广州市社科院数量经济研究所所长欧江波认为,绝对的“合理房价”在理论上是说不清楚的,但“房价收入比”被市场误解了。联合国在公布房价收入比说法时是有严格定义:是城市中位的房价除以城市中等收入家庭全家的收入。此前,他照此方法测算过,结果证明广州楼市比较成熟。广州同地段同品质的房价比上海、深圳等一线城市便宜,甚至比杭州和南京等城市也低,所以广州房价是相对合理的。

合富辉煌首席分析师黎文江表示,有人卖就是“合理房价”,现在房价下调是因为以前是满足投资的房价,而现在是要调整到刚需置业者可承受的价位。黎文江认为,从市场角度来看,现在房价要适合对应的销售对象,但不是以整个城市的均价去计算,而是具体到个盘,不同档次楼盘有不同的合理价格。

推行房产税不一定增加新税种

《蓝皮书》中建议,广州应积极研究开征房产税、物业税工作。用税收政策取代限购等临时性行政政策是促进房地产市场可持续健康发展的必然选择。另外,应该对不同住房需求采取差别化的信贷政策和税收政策,抑制投机投资性购房,促进居民合理的住房消费,实现房价稳中有降。

在上周末首届岭南论坛上,住房与城乡建设部副部长齐骥透露,房产税试点将进一步扩大试点范围,但具体城市名单目前并未确定。

对此,广州市房地产中介协会会长廖俊平透露,4月1日起广州要上线存量房计税系统,改变原先委托房地产登记部门课税的方式。一旦开征房产税,存量房计税系统也可用于计征房产税。

另外,房产税试点,也可以不像重庆上海一样增加新税种,可以在房屋原税种基础上作调整。比如,假如现在按房价原值8折进行计税、个人自住房可以免税,那么一旦推行房产税试点,可以将计税办法改为:按房价原值计税,个人自住房也要计税。

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